काठमाडौं दरबारमार्गस्थित राजा महेन्द्रको सालिक छेवैको तीन आना जग्गा अहिले बिक्रीमा छ। मूल्य राखिएको छ, रु.२१ करोड। आनाकै रु.७ करोड तिरेर कसले किन्ला यो जमीन? सर्वसाधारणलाई मूल्य अनौठो लागे पनि घरजग्गा कारोबारीका लागि यो नौलो होइन।

रियल इस्टेट एजेन्ट कम्पनी लोटस रियल इस्टेटका केशव थापा डेढ वर्षअघि नै दरबारमार्गको पाँचतले घरसहितको १० आना जग्गा रु.७० करोड अर्थात् प्रति आना रु.७ करोडमा किनबेच भएको सुनाउँछन्। “अहिले त्यही घरजग्गा रु.१ अर्बमा किनबेचको कुराकानी चलिरहेको छ”, उनी भन्छन्।

१२ वैशाख २०७२ को भूकम्पपछि उपत्यकामा जग्गाको भाउ घट्ने अनुमान विपरीत उपत्यकामा 'दिन दुई गुणा, रात चौगुणा' को दरमा आकाशिंदो छ। उपत्यका मात्र होइन, ठूला शहर, नगर र नगरोन्मुख गाउँमा मध्यम वर्गलाई समेत जग्गा किन्न सकस पर्न थालेको छ। र, जग्गा यस्तो वस्तु बनेको छ, जसको भाउ मूल्य बिक्रेताको मुख–बोलीमा निर्भर छ।

“भूकम्पपछि काठमाडौंको जग्गाको मूल्य बढ्ने अनुमान नै थिएन” एजेन्ट सरोज न्यौपाने भन्छन्, “तर, हरेक वर्ष भाउ दोब्बर भइरहेको छ।” घरजग्गाका कारोबारीहरू समेत अहिलेको भाउबाट चकित परेको बताउँछन्। “जग्गाको दाम बढेको देखेर हामी नै चकित छौं” कारोबारी डीबी क्षेत्री भन्छन्, “लरतरो आर्थिक हैसियत हुनेले त किन्नै नसक्ने भइसकेको छ।”

किन अचाक्ली बढिरहेको छ जग्गाको भाउ? अर्थविद् तथा पेशासम्बद्ध जानकारहरू जग्गा कारोबारलाई सट्टेबाजीको माध्यम बनाएर अपार नाफा कुम्ल्याउने होडले मूल्य अस्वाभाविक रूपमा चुलिएको बताउँछन्। “जग्गामार्फत सट्टेबाजी गरेर यसको अनुचित, द्रुत र अस्वाभाविक मूल्य बढाइएको हो” नेपाल राष्ट्र ब्यांकका पूर्व गभर्नर डा. युवराज खतिवडा भन्छन्, “जसरी कमाए पनि प्रतिष्ठा दिने सामाजिक चरित्रका कारण पनि यो धन्दा स्थापित व्यवसाय बनेको हो।”

आवासीय प्रायोजनभन्दा व्यवसायका रूपमा लगानी गर्ने र छोटो समयमै अकुत नाफा कमाउने प्रवृत्तिले घरजग्गा क्षेत्रलाई सट्टेबाजी बजार बनाएको हो, जसको विस्तारमा वित्तीय उपकरणहरू सहयोगी बनेका छन्। जस्तो कि, 'सुपर' नाफाको होडमा ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाले घरजग्गामा मन फुकाएर लगानी गरेकै कारण पनि जग्गाको मूल्य यतिविघ्न बढेको जानकारहरूको विश्लेषण छ। “साना निक्षेपकर्ताबाट रकम संकलन गरी जग्गासहितका अनुत्पादक क्षेत्रका ठूला व्यवसायीमा लगानी गर्ने हाम्रो वित्तीय मोडल नै गलत छ”, पूर्व अर्थसचिव रामेश्वर खनाल भन्छन्।

ह्वात्तै नाफा कमाउने देखेपछि सामान्यजनदेखि ब्यांकर, सांसद्, ठेकेदार, सरकारी कर्मचारी, विविध पेशा व्यवसायमा संलग्नहरू दृश्य/अदृश्य रूपमा घरजग्गाको दलाली धन्दामा होमिएका छन्। आजको भोलि, बैनाको बैना कारोबार गरेर लाभ सिर्जना गर्ने होडले कृत्रिम मूल्य सिर्जना भइरहेको छ। “अहिलेको जग्गाको मूल्यवृद्धि कृत्रिम हो, यसले देशको अर्थतन्त्रलाई नै कृत्रिम बनाउन खोजेको छ”, पूर्व गभर्नर खतिवडा भन्छन्।

कालो धनको चलखेल

अन्य सुरक्षित लगानीको क्षेत्र विस्तार नहुँदा पनि आवश्यकता नै नभएकाले पनि जग्गामा लगानी गरेर बस्ने चलन बढेको छ, शहरी क्षेत्रमा। सीमित स्रोत जमीनको आपूर्तिभन्दा माग धेरै भएपछि जग्गाको मूल्य उचालिएर जान्छ। तर, बिक्रेताको बोली अनुसार पैसा खन्याउन खरीदकर्ता किन तयार भइरहेका छन् त?

घरजग्गा कारोबार नियालिरहेका अर्थविद् खनाल अन्तिम उपयोगकर्ताले निकै कम मात्र जग्गा किनिरहेको बताउँछन्। “अरूलाई बिक्री गरी नाफा खाने उद्देश्यले अहिलेको किनबेच भइरहेको हो” उनी भन्छन्, “त्यसैले विना कुनै आर्थिक आधार र कारण सम्पत्तिको मूल्य वृद्धि भइरहेको छ।”

हुन पनि दशकभर वर्षको औसत ४ प्रतिशत पनि आर्थिक वृद्धि नभएको र उत्पादनबाट उल्लेख्य पूँजी सिर्जना हुन नसकेको देशमा जग्गाको मूल्य भने अस्वाभाविक रूपमा बढेको छ। “सुविधा, प्रतिफल तथा अर्थतन्त्रको अवस्थाका आधारमा जग्गाको मूल्य निर्धारण हुनुपर्नेमा दलालको मिलिभगतमा मनलाग्दी मूल्य कायम भएको छ”, अर्थशास्त्री डा. गोविन्द नेपाल भन्छन्।

आश्चर्यको कुरा चाहिं, जग्गाको मूल्य आकाशिए पनि क्रेता भने घटेका छैनन्। एजेन्टहरूको कुरा पत्याउने हो भने, बिक्रेताले जति भन्यो त्यति तिर्न तयार खरीदकर्ता भएकैले जग्गाको मूल्य र कारोबार नघटेको हो। र, यस्तो धन्दामा संक्रमणकालको मौका छोपी जसरी भए पनि कमाउनेहरू सक्रिय रहेको जानकारहरू बताउँछन्।

अर्थशास्त्री केशव आचार्य अनौपचारिक र कालो धन्दामार्फत कमाउनेले पैसा व्यवस्थापनको माध्यम जग्गालाई बनाएकाले पनि मूल्य बढेको तर्क गर्छन्। पूर्व गभर्नर खतिवडा पनि सरकारी साधन स्रोतको चुहावट तथा अवैध धनलाई चोख्याउन कानूनले नभेट्ने नातेदारका नाममा जग्गा किनेर राख्ने चलन बढेको बताउँछन्। “जग्गाको अनियन्त्रित मूल्य भ्रष्टाचार र गैरकानूनी धन्दाको प्रतिबिम्बन हो” खतिवडा भन्छन्, “उपत्यकामा घर बनाएका सरकारी अधिकारीहरूले इमानदारीपूर्वक त्यति रकम कमाउने सामर्थ्य राख्दैनन्।” एजेन्टहरूका अनुसार, महँगा जग्गाका क्रेता ठूला व्यापारी, सार्वजनिक क्षेत्रका उच्च पदका व्यक्ति तथा मौका छोपेर छिटो गतिमा वैध–अवैध धन आर्जन गर्न चाहनेहरू नै छन्।

नेपाल जग्गा तथा आवास संघले सन् २००३ देखि २००८ सम्ममा नै मुख्य शहरहरूमा जग्गाको मूल्य ३०० प्रतिशतभन्दा बढीले महँगो भएको उल्लेख गरेको थियो। त्यसयताको कथा झ्न् चर्को छ। नेपाल राष्ट्र ब्यांकले माघ २०६६ मा ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाहरूलाई घरजग्गामा लगानी गर्ने सीमा २५ प्रतिशतमा सीमित पारिदिएपछि केही सुस्ताएको थियो। तर, मूल्य भने घटेको थिएन। भूकम्पयता भने कारोबार र मूल्य दुवै उकालो लाग्यो। परिणाम, गत आर्थिक वर्ष २०७३/७४ मा घरजग्गाको कारोबारबाट हालसम्मकै सर्वाधिक बढी रु.१९ अर्ब ४२ करोड रजिस्ट्रेसन दस्तुर उठेको छ।

“भूकम्पपछि कतिपय स्थानमा त भाउ चौगुणासम्म बढेको छ” एजेन्ट हेम भण्डारी भन्छन्। उनको भनाइमा, रु.५ लाख आनामा कारोबार हुने चक्रपथभन्दा टाढाको एक आना जग्गाको मूल्य अहिले रु.१२–१५ लाख पुगेको छ। त्यसो त यतिबेला देशभरका शहरी र शहरोन्मुख इलाकामा जग्गाको भाउ छोइनसक्नु छ। संघीय प्रदेशका राजधानी रहने अनुमान गरिएका शहरहरूमा पनि जग्गाको मूल्य बढिरहेको छ।

छोइनसक्नु भाउ

जग्गाको भाउ यतिसम्म महँगो भएको छ कि, अर्थविद् खनालको भनाइमा काठमाडौंको घर बेचेर अमेरिकामै सजिलै घर किन्न सकिन्छ। अक्सफोर्ड विश्वविद्यालयले भर्खरै सार्वजनिक गरेको अध्ययनका अनुसार, संसारका पाँच महँगो जग्गा भएको शहरमध्येको चीनको बेइजिङमा प्रति वर्गफिट घरको मूल्य ५ हजार ८०० डलर पर्छ। यसलाई आनामा हिसाब गर्ने हो भने प्रति आना घरको मूल्य रु.१ करोड ८५ लाख हाराहारी पर्न आउँछ। यसको तुलनामा दरबारमार्गको जग्गाको भाउ चार गुणा बढी हो।

सरकारी मूल्यांकनमा सर्वाधिक महँगो रोपनीको रु.३ करोडसम्म तोकिए पनि उपत्यकाका दरबारमार्ग, न्यूरोड, बानेश्वर, ठमेलमा आनाकै करोडभन्दा बढीमा कारोबार चल्छ। चक्रपथभित्र आनाको रु.३०–४० लाखभन्दा घटीमा जग्गा नभेटिने एजेन्टहरूको दाबी छ। भाउ निर्धारणको वैज्ञानिक विधि नहुँदा बिक्रेताले जति महँगोमा जग्गा बिक्री गर्न सक्यो वरिपरि त्यसकै आधारमा मूल्य बढाउने चलन छ।

उपत्यका बाहिर चितवन, भैरहवा, विराटनगर, इटहरी, धनगढी, बिर्तामोड, लालबन्दी, हेटौंडा, नेपालगन्ज, पोखराजस्ता शहरको जग्गाको मूल्य पनि उस्तै चर्को छ। नारायणगढदेखि भैरहवासम्मको आवासीय क्षेत्रमा कट्ठाकै रु.६०–७० लाख पुगिसकेको एजेन्टहरू बताउँछन्। भौतिक पूर्वाधारसमेत नपुगेका हिमाली जिल्लाहरू मुस्ताङ, हुम्लाको सिमकोट, मुगुको गमगढी, दार्चुला, सोलखुम्बु, रसुवा, दोलखा आदि जिल्लामा समेत आनाको रु.७–८ लाखमा कारोबार भइरहेको छ।

राजस्व संकलनले समेत यसको पुष्टि गर्छ। आर्थिक वर्ष २०७२/७३ मा घरजग्गाको कारोबारबाट देशभरिमा रु.११ अर्ब ९१ करोड रजिष्ट्रेसन दस्तुर उठेकोमा गत आवमा ६३.०५ प्रतिशतले बढेर रु.१९ अर्ब ४२ करोड संकलन भएको छ (हे. ग्राफ) ।यो एक वर्षको अवधिमा जग्गाको मूल्य अभिवृद्धिबाट पूँजीगत लाभकर मात्रै रु.४ अर्ब ६१ करोड उठेको छ, जबकि अघिल्लो आवमा रु.२ अर्ब ७ करोड मात्र दाखिला भएको थियो। यसको अर्थ एक वर्षको अन्तरमा जग्गा कारोबारीले नाफाबाट तिरेको कर दोब्बरभन्दा बढी भएको छ। खरीदको पाँच वर्षभित्रै बेचे नाफामा पाँच प्रतिशत र पछि बेचे २.५ प्रतिशत पूँजीगत लाभकर तिर्नुपर्छ। यस हिसाबमा गत वर्ष मात्र जग्गा कारोबारीले रु.१ खर्ब ४० अर्ब हाराहारीमा नाफा गरेको देखिन्छ। लेनदेनको मूल्यभन्दा सरकारी लिखतमा प्रायः न्यूनतम दर राखेर कारोबार हुने हुँदा नाफाको मात्रा अहिलेको भन्दा असाध्यै ठूलो भएको अनुमान गर्न सकिन्छ।

भूमिसुधार व्यवस्थापन विभागको तथ्यांकले पनि बढेको जग्गा किनबेचका कारण प्रत्येक वर्ष ८ लाखभन्दा बढी थप कित्ताकाट भइरहेको देखाउँछ (हे. ग्राफ) । अर्थविद् खनालले भनेझैं जग्गाको मनमौजी मूल्य निर्धारण हुनुमा ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाको कर्जा लगानी बढी दोषी छ। गत असार मसान्तसम्ममा ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाहरूबाट रु.१ खर्ब २६ अर्ब रियल इस्टेट कर्जा प्रवाह भएको छ भने घरायसी निजी घर कर्जा रु.१ खर्ब ६७ करोड प्रवाह भएको छ। यो रकम अघिल्लो वर्षको तुलनामा क्रमशः १६.५ र १७.५ प्रतिशतले बढी हो। तर, ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाले औद्योगिक र व्यापारिक प्रयोजनका लागि दिएको ठूलो ऋण पनि घरजग्गामै खनिएको जानकारहरू बताउँछन्। असारसम्मका ब्यांकहरूले जारी गरेका रु.३ खर्ब ५९ अर्ब ओभरड्राफ्टको ठूलो हिस्सा पनि घरजग्गा क्षेत्रमै गएको अनुमान छ। “ब्यांकहरूले अन्य शीर्षकमार्फत जग्गा ऋण दिएर बेइमानी गरिरहेका छन्”, पूर्व अर्थसचिव खनाल भन्छन्।

पूर्वगभर्नर खतिवडा कृषि तथा विभिन्न उद्योग व्यवसायको नाममा कर्जा लिएर अनावश्यक परिमाणमा जग्गा किन्ने र नाफाका लागि 'होल्ड' गर्ने प्रवृत्ति देखिएको बताउँछन्। ब्यांकको पूँजीवृद्धिका कारण नाफा कमाउने अस्वस्थ होडले घरजग्गा क्षेत्रमा थप जोखिमपूर्ण लगानी बढिरहेको उनको विश्लेषण छ। अनुगमन कमजोर हुँदा विकृति झ्नै मौलाएको छ।

दलालहरूका कारण पनि मूल्य अनियन्त्रित बनेको छ। घरजग्गा एजेन्ट संघका ईश्वर खरेल दर्ता विनाका घरघरै भेटिने दलालका कारण मूल्य अनियन्त्रित भएको स्वीकार्छन्।

चाहियो सरकारी हस्तक्षेप

अर्थशास्त्रीहरू रातारात बढ्ने जग्गाको मूल्यले अर्थतन्त्रमा ढिलोचाँडो गम्भीर असर पुर्‍याउने बताउँछन्। अर्थशास्त्री केशव आचार्य सुविधा तथा प्रतिफलका आधारमा जग्गाको मूल्य निर्धारण हुने भए पनि अहिलेको मनमौजी मूल्यले अर्थतन्त्रमै क्षति पुर्‍याउने बताउँछन्। अर्थशास्त्री डा. गोविन्द नेपाल त घरजग्गा बजार 'स्याचुरेसन' मा कहिले पुग्छ भनी पर्खनै नहुने बताउँछन्। “तत्काल सरकारी हस्तक्षेप गर्नुको विकल्प छैन”, उनी भन्छन्।

घरजग्गाको भाउ संसारभरि सधैं एउटै चक्रमा बढिरहँदैन, उसैगरी ओरालो लाग्छ। रातारात बढेर थेग्न नसक्ने भएपछि यसले कर्जा प्रवाह गरेको ब्यांकिङ क्षेत्र र अर्थतन्त्रलाई डुबाउँछ। नाफा कमाएपछि एउटा वर्ग बजारबाट बाहिरिने हुँदा साना क्रेता डुब्ने जोखिम हुन्छ। जानकारहरू, जापानमा सन् १९९७ मा रियल इस्टेट बबलले सिर्जना गरेभन्दा कम मूल्यमा अहिले घरजग्गा पाइने बताउँछन्। घरजग्गाको मूल्यवृद्धिबाट बबल (फोका) सिर्जना नभइसके पनि अहिलेको संकेतले नेपाली बजार त्यो दिशातिर रहेको देखाउँछ। राष्ट्रिय योजना आयोगका पूर्व उपाध्यक्ष डा. मीनबहादुर श्रेष्ठ भने पछिल्ला महीनाहरूमा घरजग्गाको मूल्यमा सामान्य वृद्धि मात्र रहेकाले आत्तिहाल्नुपर्ने अवस्था नभएको तर्क गर्छन्।

डा. खतिवडा भने रेमिटेन्स, सरकारी खर्च तथा प्रत्यक्ष वैदेशिक लगानी धेरै बढ्ने संकेत नदेखिएकाले क्रयशक्ति घट्ने र यसले कारोबारमा असर गर्ने भएकाले सतर्क हुने बेला आइसकेको बताउँछन्। उनका अनुसार, जग्गाको मूल्य हरेक वर्ष दोब्बर हुनुपर्ने, हरेक महीना उही जग्गा कारोबार भइरहनुपर्ने कारण छैन। जनता ब्यांकका प्रमुख कार्यकारी अधिकृत परशुराम क्षेत्री पनि घरजग्गाको मूल्य अप्राकृतिक रूपमा बढिरहेकाले ब्यांकिङ क्षेत्र पनि सचेत हुनुपर्ने बताउँछन्।

लगाम विनाको जग्गाको मूल्यवृद्धि कसरी रोक्ने? डा. खतिवडा सरकारले नियमन र नियन्त्रणको 'निर्मम' कानून ल्याउनुपर्नेमा जोड दिन्छन्। “नागरिकलाई जमीनको भोगाधिकार मात्र दिनुपर्छ, कानून बनाएर कुन जमीनलाई के प्रायोजनमा उपयोग गर्ने भनेर निर्दिष्ट गर्नुपर्छ”, खतिवडा भन्छन्। पूर्व अर्थसचिव खनाल चाहिं घरजग्गामा ब्यांकिङ लगानी निरुत्साहित गर्नुपर्ने बताउँछन्। घरजग्गाको प्रथम क्रेतालाई ऋण सुविधा तथा दोस्रो पटक खरीद गर्नेलाई धेरै कर राख्नुपर्ने उनको तर्क छ। पूर्व सचिव एवं शहरी विकास विज्ञ किशोर थापा पनि आकाशिंदो जग्गाको मूल्यले सर्वसाधारणको आवासको अधिकार कुण्ठित पारिरहेकाले सरकारी हस्तक्षेप आवश्यक देख्छन्।

जग्गाको अस्वाभाविक मूल्यवृद्धिले निर्र्माण व्यवसायीहरू पनि मर्कामा छन्। ग्रीन हिल सिटीका अध्यक्ष भेषराज लोहनी जग्गाको चुलिएको मूल्यवृद्धिले घर तथा अपार्टमेन्टको मूल्य थेग्नै नसक्ने भएको बताउँछन्। सीई कन्स्ट्रक्सनका विजय राजभण्डारी पनि जग्गाको मूल्य नियन्त्रणमा नआई मध्यमवर्गको पहुँचको घर बनाउन नसकिएको बताउँछन्। पूर्व सचिव थापा विकल्पमा एउटै जग्गामा धेरै घर बनाएर बसाउन सकिने बताउँदै भन्छन्, “गरीबको पहुँचमा आवास पुर्‍याउन सरकारले जग्गा विकास तथा घरको योजना ल्याउनुपर्छ।” खतिवडा चाहिं बीमा संस्थान, कर्मचारी सञ्चय कोष आदिले आवास योजना अघि सार्नुपर्ने बताउँछन्।

अर्थशास्त्री डा. शंकर शर्मा सिंगापुरको उदाहरण दिंदै ८५ प्रतिशत जनता सरकारले बनाइदिएकै घरमा बस्ने गरेको बताउँछन्। “नेपालले पनि त्यसको सिको गर्नुपर्छ नत्र एकथरि मान्छे सधैं घरविहीन भइरहन्छन्”, उनी भन्छन्।